Раньше в Израиле строили много малогабаритного жилья. В 1960 году 94% строящихся квартир были одно-, двух- или трехкомнатными. В 1970 – уже 72%. Со временем число небольших квартир все уменьшалось, в 1980 году таких квартир строилось всего 43%, в 1990 – 22%, ну а в 2010 году – лишь 7% всех строящихся квартир содержали три или меньше комнат.

Вместе с тем, по данным экономического издания "Земаркер", 44% квартир в Израиле насчитывают три и менее комнаты. Вот только они – не решение для молодых семей, поскольку подавляющая их часть стара, находится в неблагополучных районах, где молодые семьи, рассчитывающие, что у них еще все впереди, не станут покупать жилье, и при этом цены на них с 2007 года выросли сильнее, чем на четырех- и пятикомнатные.

При этом трехкомнатные квартиры, которыми изобилуют старые города типа Бат-Яма, некоторые кварталы Тель-Авива и т. д. – одна из самых популярных целей для инвесторов, поскольку их любит снимать (но не покупать) молодежь, учащаяся или начинающая трудовую карьеру в центре страны.

Эти квартиры, как правило, старой постройки, нуждаются в капитальном ремонте, как и здания, где они находятся. Те, кто ищет малогабаритное жилье на покупку, не стремятся покупать подобные квартиры, особенно на периферии.

Кому нужно малогабаритное жилье по цене менее миллиона шекелей? Молодым семьям, которые планируют обзавестись ребенком, но не могут пока позволить себе большую квартиру, особенно при нынешних ценах. Неполным семьям. Родителям, у которых есть собственное жилье и которые покупают еще одну квартиру поначалу как инвестицию, а впоследствии как жилье для подрастающих детей. Пожилым парам, которые, после того, как выросшие дети уходят из дома, продают большие квартиры на периферии и перебираются в центр в квартиру поменьше, зато ближе к культурной жизни, медицинским услугам и транспортным узлам.

Почему практически не строят небольших квартиры в новых проектах? Потому что план застройки утверждает муниципалитет. Муниципалитету не нужно "проблематичное население", которое ляжет тяжким бременем на отделы соцобеспечения и образования. Им нужны состоятельные семьи, которые могут позволить себе большую квартиру с двумя спальнями, которым не нужны социальные работники и скидки на образование, которые могут платить приличный муниципальный налог.

Считается, что в трехкомнатные квартиры начнут заселяться именно такие, "проблематичные" категории. Поэтому таких квартир практически нет в городах, активно застраивавшихся в последние десятилетия – Модиине, Шохаме, Ход ха-Шароне, новых кварталах Петах-Тиквы.

Зато таких квартир много в старых районах Ашдода и Нетании, там, где молодые семьи не торопятся покупать квартиры, поскольку в будущем видят себя жителями тех самых престижных новых кварталов, а не старых неблагополучных микрорайонов со всеми "прелестями" местного быта.

Поэтому, хотя спрос на трехкомнатные квартиры сейчас составляет 30% всего спроса на жилье, он практически не удовлетворяется – ни старыми малогабаритными квартирами, которые находятся не там, где нужно покупателям, и цены на которые с 2007 по 2012 год выросли на 55%, ни новыми проектами, где таких квартир попросту нет.

Покупателей, даже имеющих право на льготные цены, вынуждают приобретать большие квартиры по цене более миллиона шекелей, и в результате льгота обессмысливается – по ней покупают жилье те, кто может позволить себе выложить за него огромную цену, пусть и со скидкой в несколько сотен тысяч шекелей с еще более огромной цены.