x
channel 9
Фото: 9 Канал

Жилкооперативы – коллективная покупка жилья, за и против: советы адвоката

В свете последних событий с компанией по недвижимости "Ор сити надлан" многие задаются вопросом о том, можно ли вообще покупать жилье через кооперативы ("квуцот рехиша), несмотря на соблазнительно низкую цену. Следует понимать, что жилищные кооперативы – явление довольно распространенное, и далеко не всегда оно оканчивается так плачевно, как в случае с Инбаль Ор. Но чтобы оно не кончилось именно так, необходимо соблюдать некоторые правила – о них рассказывает адвокат и аудитор Ярон Тикоцкий, совладелец адвокатской конторы "Дорон, Тикоцкий, Кантор, Гутман и Цедербойм".

"Квуцот рехиша" – коллективная покупка жилья - уже давно является трендом на рынке недвижимости Израиля. Однако, важно знать все подводные камни, тонкости и риски, которые необходимо учесть, прежде чем принять решение об участии в коллективной покупке жилья.

Ярон Тикоцкий, адвокат, аудитор и управляющий партнер юридической компании DTKGC, которая специализируется в области недвижимости и налогообложения, а также представляет интересы многих групп, коллективно приобретающих жилье и застройщиков, дает рекомендации и предостерегает, на что следует обратить внимание при принятии решения купить жилье таким образом.


1. Кто стоит за всем?

Кто является инициатором и заинтересованными лицами в организации коллективной покупки? Недостаток сведений и укрытие информации должны сразу смутить и послужить сигнальной "красной лампочкой" против вступления в группу покупки жилья, в которой недостаточно известны личности людей, руководящих организацией группы.


2. Профессионализм управления проектом

Бывали случаи, когда организатор коллективной покупки жилья, занимался лишь продажей земли (а не спланированного строительного проекта). В таких случаях, набрав необходимое количество участников для покупки земли, организатор выходил из игры, оставляя покупателей на произвол судьбы без реальной возможности реализации проекта. Соответственно, необходимо тщательно проверить и убедиться в том, что у организатора есть положительный опыт завершения подобных проектов и достаточная квалификация, на примере предыдущих успешных проектов того же масштаба, которые были завершены.


3. Финансирование проекта

Необходимо изучить вопрос о финансировании проекта. Часто бывает, что на момент создания группы, вопрос с финансированием еще не окончательно решен, и этот факт сам по себе, не должно быть препятствием к участию в коллективном приобретении жилья, однако в таком случае следует пристально присмотреться к личности организатора проекта , имеет ли он достаточный опыт в осуществлении предыдущих подобных проектов и может ли он указать на удачные примеры завершенных жилых комплексов, при его участии, свидетельствующих о его возможностях привлечь финансирование, и довести дело до конца. Важно понимать, что без банковского сопровождения осуществление проекта по строительству жилого комплекса невозможно – в этом суть вопроса.


4. Юридическое оформление проекта

Перед вступлением в группу стоит передать профессиональному адвокату весь комплект документов на детальную проверку (договоры о партнерстве, договоры на строительство, договоры на продажу опции, договоры о юридическом сопровождении). Необходимо тщательно проверить, что документы защищают права и представляют интересы всех участников группы. Важно удостовериться в том, что договоры не позволяют части группы препятствовать продвижению проекта, а также убедиться в том, что они позволяют управляющим лицам при необходимых обстоятельствах продать другим права тех членов группы, которые препятствуют продвижению проекта и таким образом, завершить строительство и довести проект до финальной точки. Другими словами, договоры, предоставляющие организатору проекта чрезвычайные полномочия, являются не недостатком а необходимостью.


5. Сравнение цен

Всегда нужно предварительно сравнить предполагаемую стоимость квартиры в проекте коллективной покупки со стоимостью уже завершённой аналогичной новостройки. В случае, если разница в цене незначительная, менее 15%, лучше еще раз взвесить целесообразность участия в коллективной покупке.


6. Архитектурный план здания

Во избежание неожиданных сюрпризов, всегда желательно проверить не только архитектурный план здания в целом, но и этажа и самой квартиры, поскольку представления часто отличаются от конечного результата.


7. Члены кооперативы

Важно исследовать данные других участников группы, желающих приобрести жилье даже, если вы не планируете проживать в отведенной квартире и соседство не ожидается. Перед вступлением в долгосрочное партнерство в длительном и сложном проекте, следует знать, что из себя представляют ваши будущие партнеры. Нужно по мере возможности убедиться в их платежеспособности, что в конечном счете повлияет на одобрение проекта банком, их адекватности, рациональности и деловом подходе.


8. Денежные средства группы

Для большей надежности и прозрачности всех платежей по проекту и во избежание возможных конфликтов между его участниками, рекомендуется, чтобы все денежные инвестиции и потоки не содержались на банковском счету организатора проекта. Наиболее надежным решением в данном случае служит счет, управляемый по поручению группы, доверенным адвокатом, сопровождающим проект.





Комментарии для сайта Cackle