channel 9

9 Канал.Роман Янушевский

Недоступное жилье: Израиль сильно отстает от Запада

В то время как в западных странах давным-давно ведется массовое строительство проектов доступного жилья, которые впервые появились еще в 1970-е годы, Израиль только примеряется к ним.

Об этом сообщает экономическое издание "Калькалист".

В Израиле до сих пор не знают, как подступиться и реализовать проекты по возведению доступного жилья. Но почему бы не поучиться их успешной реализации там, где это делают уже четыре десятилетия?

Масштабное исследование, проведенное учеными Техниона по заказу Министерства внутренних дел, отметило четыре основных техники по возведению доступного жилья, которые пользуются популярностью во всем мире. (Авторы исследования: Рахель Альтерман, Хаим Фиалкоф, Эмили Сильверман и Нир Муалем.)

Первая техника — возведение новых единиц жилья по доступным ценам. За последнее десятилетие она использовалась в Ирландии, Великобритании, Испании, Франции и США.

При строительстве нового жилья определенный процент квартир по умолчанию отводится под доступный съем либо продажу по сниженным ценам. Для этого строительные подрядчики стимулируются налоговыми льготами и поблажками. К тому же часть земель под застройку имеет целевое предназначение только для реализации подобных проектов либо для возведения их и социального жилья. Общее число квартир, отводимых под доступное жилье, здесь составляет от 20 до 30 процентов, в зависимости от потребностей населения и района.

Великобритания успешно строит доступное жилье, при этом привлекается частная инициатива. Развитое, детально проработанное законодательство гарантирует возникновение "общин социально-экономической направленности", то есть заселение жилых кварталов жителями разных социально-экономических страт.

В Лондоне 30–35% новых квартир обязаны продавать по доступной цене. Во Франции правительство устанавливает эту квоту в 20%. В США, где впервые начали строить доступное жилье, процентная норма на возведение дешевых квартир меняется от района к району, и порой от города к городу. В Нью-Йорке, например, 30% квартир в крупных жилых проектах обязаны продаваться недорого. А в штате Мэриленд — всего 12,5%.

В Нидерландах существует развитая система социального жилья — до 30% от общего числа возводимых квартир. Новый закон, принятый в 2008 году, увязывает запланированное использование земли с возведением доступного жилья.

В Ирландии подобный проект был принят в 2000 году — до 20% квартир в любом проекте обязаны продаваться по сниженным ценам.

Но все мыслимые и немыслимые рекорды побили власти баскской провинции, где 65% возводимых квартир автоматически обязаны быть ниже рыночной стоимости.

В некоторых странах квота доступных квартир может снижаться в тех районах, где и так много недорогих новых квартир на продажу, и наоборот, повышаться там, где жилье дорогое. Цель подобных решений — поддержка социального равенства.

Во Франции по закону каждый орган местной власти, где проживают более 3 тысяч жителей, 20% квартир от общего числа автоматически отводит под аренду в рамках проектов социального жилья. Если таких новых квартир не хватает, то берется обязательство — строить 15% квартир под социальное жилье в аренду. Если местные власти не справляются с этой задачей, они получают штраф. В результате доступное жилье можно найти даже в дорогих и элитных кварталах.

Санкции в отношении местных органов власти, не выполняющих норму по числу доступных квартир и проектов социального жилья, существуют и в других местах. В Нью-Джерси с этим очень сурово. Государство может выдвинуть иск против местных органов власти, не справляющихся с этим обязательством, а суд в свою очередь может отменить выданные ранее разрешения на реализацию других строительных проектов.

Во Франции подобную проблему решают иначе: провинившиеся власти платят крупный штраф в пользу фонда, распределяющего финансы в пользу тех муниципалитетов, где норма строительства социального и доступного жилья перевыполнена.

В Великобритании, Нидерландах и американском штате Калифорния властям разрешается самостоятельно определять квоту социального жилья в зависимости от потребностей места.

Доступное жилье также бывает разных видов — на съем и для покупки. Более распространенный вид — квартиры в дешевую аренду.

В ряде стран, включая США и Великобританию, строительных подрядчиков стимулируют дополнительно, позволяя им получать арендную плату за заранее установленную государством цену в возводимых ими жилищных проектах на протяжении 20–30 лет.

Во многих странах строят доступное жилье сразу на продажу по сниженным ценам. Подобные инициативы существуют в Великобритании, Франции, США, Нидерландах и Испании. Здесь заранее определены критерии для проживания в подобных проектах, снижено налогообложение, а стоимость земельного участка частично субсидировано государством, чтобы сделать приобретение подобной квартиры реально возможным.

Например, в Нидерландах 300 тысяч единиц жилья — доступные. Половина из них — в аренду, а второй половиной владеют проживающие в них семьи.

Как правило, критерии едины для всех, но в США и Испании правительство разрешает местным органам власти самостоятельно устанавливать их, в зависимости от потребностей и пожелания населения. Предпочтение может отдаваться молодым парам, социальным случаям, семьям и т.д.

Еще один из применяемых методов для возведения доступного жилья — ликвидация законодательных препон, не позволяющих возведение уцененных квартир. Например, таких, как в Израиле, где некоторые местные органы власти требуют возведения только крупногабаритных квартир.

В Канаде разрешили делить крупные квартиры на более мелкие и строить домики с приусадебными участками, квартиры в которых занимают малую площадь. Есть и другие легитимные варианты обхода таких законов — строительство жилых подвалов и пристроек под заселение к уже существующим зданиям. Подобным образом решают эту проблему в Норвегии.

Государство также может контролировать число доступных квартир на рынке, снижая цены при помощи увеличения предложения.