Как не обжечься и сэкономить на платежах за родные квадраты.

Экономическое издание The Marker провело собственное исследование по вопросу о рефинансировании ипотечной ссуды и консультационных услугах в этой сфере, предоставляемых различными компаниями.

"Я вообще ничего не понимаю в вопросе "машканты", — признается 38-летний Омер Орен, несколько лет назад пытавшийся приобрести вместе с женой вторую квартиру. — Я частный предприниматель, и мне тяжело убеждать банки в своей финансовой состоятельности. А тут мы еще решили не продавать первую квартиру, а сдавать, и получить ипотечную ссуду стало еще сложнее".

Сначала Орен пытался решить проблему самостоятельно, но быстро запутался — разные банки предлагали различные ипотечные маршруты, и их было тяжело сравнивать, причем у некоторых из них процентная ставка могла меняться. И тогда Орен обратился в компанию, консультирующую по вопросам получения и рефинансирования ипотечной ссуды.

"Я провел исследование, сравнив предложения нескольких подобных компаний. Одна из них предложила мне возможность при помощи перерасчета ипотеки вернуть 100 тысяч шекелей, — отметил Орен. — Другое условие, которое меня подкупило в этой компании: там гарантировали получение ипотечной суммы, а комиссионные взимали лишь по факту. Они просили за свои услуги 0,5% от размера запрашиваемой ссуды — порядка трех тысяч шекелей, так что это было выгодное предложение".

Сначала Орен и его жена планировали продать первую квартиру и купить новую, но позже, когда с банком уже было все обговорено и подписано, они передумали, решив оставить квартиру, в которой живут, и взять ссуду на вторую квартиру.

"Когда я спросил в консультационном агентстве, можно ли получить ссуду, не продавая своей первой квартиры, мне толком не дали никакого ответа, — признался Орен. — В результате я был вынужден действовать на свой страх и риск. Я сам вышел на банки и смог получить вторую ссуду, но проценты по выплате были значительно выше, чем те, что мне обещали в компании".

Тогда Орен решил провести перерасчет "машканты" и обратился за помощью в другое консультационное агентство.

"Мои ежемесячные выплаты сократились на 300 шекелей, а рефинансирование сэкономило мне 170 тысяч шекелей, — сообщил Орен. — Так что имело смысл заплатить семь тысяч шекелей за консультацию. Я знаю несколько человек, проводивших перерасчет ссуды самостоятельно, но они вряд ли проверили столько аспектов, сколько изучают данные компании".

Средний размер ипотечной ссуды в Израиле составляет 600 тысяч шекелей. Каждый год порядка 100 тысяч израильтян берут для себя ипотечную ссуду либо рефинансируют старую "машканту", и в целом в этой сфере задействованы 60 миллиардов шекелей. По предварительным оценкам, порядка 15–20% ипотечных заемщиков прибегают к услугам консультационных агентств, и это явление ширится.

Если есть спрос, то повышается и предложение. За последние годы на рынке появилось много ипотечных консультантов. В недвижимость все еще выгодно инвестировать деньги, но и риски здесь высоки. В отличие от консультационных агентств, занимающихся пенсионными программами и инвестициями, любой, кто мало мальски знаком с темой ипотечных ссуд, может объявить себя консультантом и предлагать свои услуги за деньги. Как следствие, на рынке появилось много непрофессионалов.

"Есть и такие "консультанты", кто вовсе не специализируется на ипотеках, но они дают советы "заодно", — признает Ронен Акива, генеральный директор и основатель компании "Арад машкантаот" и председатель Объединения ипотечных консультантов.

Акива надеется, что благодаря деятельности основанной им организации в ближайшие год-два Министерство финансов наведет порядок на этом рынке.

Но насколько выгодно обращаться к подобным агентствам и сколько денег можно сэкономить?

Какие услуги предоставляют консалтинговые агентства?

На данный момент существует четыре вида ипотечных ссуд:
* Ипотека под постоянный процент без привязки к индексу потребительских цен;
* Ипотека под постоянный процент с привязкой к индексу потребительских цен;
* Ипотека под переменный процент с привязкой к индексу потребительских цен;
* Ипотека под процент "прайм" без привязки к индексу потребительских цен.

Важно иметь в виду, на какой срок берется ссуда, ее составляющие, а также нынешняя и будущая способность заемщиков возвращать ее.

Консалтинговое агентство в первую очередь проверит, какая из разновидностей "машканты" больше подходит образу жизни клиента, каков максимальный размер ежемесячных платежей, который он может потянуть, и как долго. Агентство изучит дополнительные факторы, способные повлиять на финансовое положение клиента.

"Качественное и верное консультирование может сэкономить до 10% от общего размера ссуды благодаря более правильному распределению составляющих ссуды и количеству платежей, при этом не повышая размер ежемесячных выплат, — отмечает Лиор Аялон, основатель консультационной компании "Машканта объективит". — В результате риски, связанные с возвращением ссуды, также снижаются".

Как понять, какая ссуда подходит клиенту?

Ипотечная ссуда должна быть приспособлена к личным особенностям ипотечного заемщика. Например, расходы молодой семейной пары отличаются от расходов молодой семьи с ребенком. В консультационном агентстве должны принимать данный фактор во внимание.

"Молодой женатой паре без детей имеет смысл взять ступенчатую ипотечную ссуду, — считает Амит Камински, гендиректор компании AMG Mashkantaot. — Часть ссуды следует поделить на более низкие ежемесячные платежи, чтобы их было легко выплачивать, когда через 4–5 лет у пары родится ребенок".

Желающим приобрести небольшую квартиру с тем, чтобы улучшить свои жилищные условия через несколько лет, стоит иметь это в виду при планировании составляющих своей ипотечной ссуды и не брать ее на 20 лет, так как общий размер "машканты" не слишком изменится в первые годы.

"Рекомендуется взять часть суммы в кредит на относительно короткий срок — 8–10 лет, а остальное — на более длительный период времени, чем планировалось, — советует Камински. — Важно учитывать свои долгосрочные планы сразу, а не рассчитывать на то, что со временем будет найдено какое-нибудь решение проблемы".

"Если кто-то ожидает поступление крупной суммы денег через несколько лет, — наследства, накоплений из фонда повышения квалификации, — то стоит выбрать такой вид ссуды, чтобы не пришлось платить штраф за преждевременный ее возврат", — добавляет Камински.

"Иногда мы подсказываем клиентам, как может измениться их положение через несколько лет, о чем они до этого не задумывались, — отмечает Яалон. — Например, работники хайтека часто не принимают в расчет то, что их финансовое положение может существенно улучшиться, что позволит им погасить ссуду раньше".

Каким образом осуществляется консультирование?

Консультант проводит встречу с клиентом, которая длится несколько часов. Банки проводят свои проверки накануне выдачи ссуды, однако в консалтинговых агентствах утверждают, что их проверка более качественная и детальная.

По ее результатам клиент получает список рекомендованных видов ссуды, максимально приспособленных к его образу жизни, доходам и расходам.

В случае согласия клиента компания изучает предложения от различных банков в соответствии с разработанными критериями.

Выбрав наиболее выгодное для него предложение, клиент самостоятельно обращается в банк за получением ссуды. Существуют компании, которые сопровождают клиента на протяжении всего пути, помогая собирать все справки, затребованные банком.

Получают ли консалтинговые агентства более выгодные условия от банков?

"Тот, кто утверждает, что консалтинговые агенства выбивают для своих клиентов более выгодные условия — лжец, — утверждает Аялон. — Рядовой гражданин, не знакомый ни с одним из работников банка, может получить ссуду ровно на таких же условиях, как и клиент консалтингового агентства".

"Клиент банка, имеющий безупречную кредитную историю и имеющий сберегательную программу, получит те же условия, что и клиент консалтингового агентства", — сообщает другой представитель отрасли.

Хотя размер взимаемого процента и играет важную роль в ипотеке, но в консалтинговых агентствах утверждают, что они полезны в ином качестве, помогая правильно спланировать возврат ссуды.

Каковы расценки?

Стоимость консультационных услуг в крупных консалтинговых агентствах составляет от трех до восьми тысяч шекелей, а то и выше, если речь идет о ссуде немалого размера. Некоторые агентства предоставляют скидки членам тех или иных потребительских клубов — например, "Хевер".

Имеет смысл соглашаться только на пакет консультационных услуг, включая сравнение предложений различных банков. Некоторые консалтинговые агенства помогают также собрать различные справки, которые требует банк, — например, выписку из реестра, но клиент может сделать это самостоятельно — вовсе незачем переплачивать.

Как выбрать качественное консалтинговое агентство?

В силу того, что до сих пор эта сфера не регулируется государством, на рынке работает немало советников-любителей. Лучше всего прислушаться к рекомендации знакомых, уже получивших консультацию в том или ином агенстве и сэкономивших средства.

Стоит обращаться в более крупные компании, где есть несколько советников по ипотеке и которые действуют на рынке дольше других. Имеет смысл также в самом начале попросить показать примерный вариант рекомендации клиенту, чтобы понимать, каков будет примерный результат.

Перед тем как обращаться в мелкое или среднее консалтинговое агенство, стоит проверить, какие именно услуги оно предоставляет и какова его репутация. Акива рекомендует обращаться в компании, сотрудничающие с потребительскими клубами, так как это лишний довод в пользу их хорошей репутации.

Каковы риски?

В том случае, если клиент ошибается в выборе консалтингового агентства, ему могут посоветовать такой вид ипотеки, который ему мало подходит, а ежемесячные выплаты могут оказаться для него непосильными, со всеми вытекающими последствиями.

Кому имеет смысл обращаться в консалтинговое агентство?

Если речь идет о ссуде в размере 300–400 тысяч шекелей, обращаться в консалтинговое агентство нет смысла. Такая ипотечная сумма, как правило, выдается на относительно небольшой срок, а ежемесячные выплаты не должны быть слишком высокими.

В агентства рекомендуется обращаться клиентам, не уверенным в выборе вида ссуды, не знающим точно, какую сумму просить у банка, а также не понимающим, сколько они могут возвращать банку каждый месяц.

Также имеет смысл консультироваться со специалистами тем, кто считает, что условия их ипотечной ссуды нестандартны. Имеется возможность договориться о том, чтобы первая встреча с экспертом была бесплатной, и выяснить все досконально.

Получателям ипотечной ссуды до 2008 года имеет смысл рефинансировать ее

Рефинансирование ссуды, по сути, означает возврат старой ссуды и получение новой, но на более выгодных условиях. С помощью такой процедуры можно сократить срок выплаты "машканты" и/или размер ежемесячного платежа, то есть сэкономить.

Порой за возврат старой ссуды требуется заплатить штраф, но нередко выгоднее заплатить его. Хотя перерасчет ссуды — выгодное занятие, клиенты часто не хотят заморачиваться, оставаясь на старых условиях, так как фактически рефинансирование означает новое взятие ипотечной ссуды со всей сопровождающей ее бумажной волокитой. И все равно чаще всего овчинка стоит выделки.

Отметим, что банки довольно неохотно идут на рефинансирование на более выгодных для клиента условиях — ведь они теряют на этом деньги, а клиенты, как правило, из-за отказа в перерасчете не уйдут в другой банк.

Как часто стоит проверять возможность рефинансирования?
Ситуация на рынке ипотечных ссуд постоянно изменяется, поэтому имеет смысл раз в 2–3 года уточнять, можно ли улучшить свои условия и сэкономить.

"Тем, кто получил "машканту" в банке до 2008 года, скорее всего, имеет смысл пересмотреть ее условия, — утверждает Дан Качновский, гендиректор компании "ДАШ мейтав йоацей машкантаот". — Сейчас процентная ставка находится на рекордно низкой отметке. Но в банке клиента станут убеждать, что ему это невыгодно, так как придется выплатить крупный штраф. Однако в конечном итоге размер штрафа не играет важной роли".

Следует принимать во внимание еще один фактор: чем короче срок возврата ссуды, тем ниже процент. Поэтому более чем имеет смысл провести проверку. К тому же финансовое положение клиента меняется из года в год, и порой выгоднее увеличить ежемесячные выплаты на 100–200 шекелей, чтобы быстрее выплатить остаток. А размер штрафа за преждевременное погашение ссуды постепенно снижается.

Вот один из недавних примеров рефинансирования. Ссуда была взята в 2007 году, еще до того, как процентная ставка начала снижаться. Размер ссуды составлял 917 тысяч шекелей, а ежемесячный платеж — порядка пяти тысяч шекелей. После того как был проведен перерасчет, клиенту удалось сэкономить 283 тысячи шекелей, сократить срок выплаты на год, и при этом размер ежемесячных платежей остался прежним. Изменились составляющие ссуды.

В другом случае ссуду взяли в 2010 году, и ее размер составлял 800 тысяч шекелей. При помощи рефинансирования удалось сэкономить почти 125 тысяч шекелей. Число платежей осталось прежним, но размер ежемесячных выплат сократился на 700 шекелей благодаря изменениям в составляющих ссуды.