Каждая из программ имеет свои достоинства и недостатки. Однако эксперты утверждают, что уже через год они могут привести к снижению стоимости жилья в стране.

Программа Лапида — 0% НДС

Ведущая программа снижения цен на жилье, принятая вчера и предложенная министром финансов Яиром Лапидом — продажа жилья при выплате 0% НДС. По положениям этой программы, скидка предоставляется при покупке новой квартиры у строительного подрядчика стоимостью не выше 1,6 миллиона шекелей.

Однако молодым семьям еще рано радоваться. Сначала эксперты Министерства финансов, Министерства строительства и Министерства юстиции на протяжении 45 дней будут оттачивать формулировки программы, чтобы она была эффективной и достигла своей цели — помочь молодым семьям.

Слабое место этой программы — серьезный риск того, что от нее больше выиграют строительные подрядчики и люди, приобретающие жилье как инвестицию.

Председатель Банка Израиля Карнит Флуг так прокомментировала принятие программы Лапида: "Контроль за ценами и тем, чтобы квартиры соответствовали заявленным критериям, крайне сложен".

Но даже когда механизм контроля будет разработан, экспертов ожидает еще одно препятствие — необходимо выработать группу тех, для кого эта льгота будет предназначаться.

На данный момент в эту группу входят мужчины, отслужившие не менее 18 месяцев в армии либо прошедшие альтернативную или национальную службу, и женщины, исполнявшие гражданский долг на протяжении 12 месяцев, а также инвалиды, семейные пары, у которых как минимум один ребенок, либо бездетные холостые/женатые пары, один из членов которых старше 35 лет.

Лапид настаивает на том, чтобы предпочтение отдавалось отслужившим в армии или прошедшим альтернативную службу, но подвергается массированной критике, так как данное условие дискриминирует арабов — граждан Израиля и ультраортодоксальную общину.

Министр строительства Ури Ариэль лоббирует расширение рамок программы, что сильно увеличит ее стоимость, которая оценивается уже в не менее чем два миллиарда шекелей. Существенное подорожание может сорвать всю программу целиком.

Лапид до последнего будет противостоять увеличению числа льготников. На его сторону встал юридический советник Министерства финансов, адвокат Йоэль Брис, заявивший, что скидка в размере выплаты 0% НДС, которая может составить до 230 тысяч шекелей, примерно равна тому потенциалу, который служившие в армии могли заработать на гражданке за срок срочной службы. И, таким образом, вполне оправданно предоставить такую льготу исполнившим свой гражданский долг.

12 мая программа будет представлена в виде поправки к закону для голосования в предварительном чтении в Кнессете. Так как речь идет именно о поправке к закону, после голосования она будет передана в финансовую комиссию Кнессета. Глава экономической комиссии Кнессета Авишай Браверман тоже может потребовать участия в обсуждениях, так что вполне возможно, что будет создана особая общая комиссия.

Одной из проблемных точек остается вопрос финансирования программы. Так как речь идет о скидке, то специальный бюджет на реализацию программы не был выделен. Государство недосчитается крупной суммы — около двух миллиардов шекелей в год, что приведет к увеличению бюджетного дефицита, который скорее всего выйдет за рамки, запланированные правительством. Следствием этого станет увеличение налогов или сокращение бюджетов министерств, либо и то и другое.

Программа фиксирования целевой цены

Вторая программа по снижению цен на жилье, поддерживаемая министром строительства Ури Ариэлем — программа установления прогнозированной (целевой) цены, которая позволит несколько снизить цены на жилье в краткосрочной перспективе.

24 марта особый кабинет по вопросам жилья проголосовал единогласно за утверждение данной программы, учитывая тот факт, что для определения прогнозируемой цены будет создана экспертная группа, которая через 20 дней (сразу после Песаха) представит программу в законченном виде. Общие ее положения уже разработаны чиновниками Министерства строительства, но экспертная группа может их изменить по своему усмотрению.

Данная программа призвана повлиять на цены как новых квартир, так и подержанных. Государственный оценщик снизит стоимость дешевых квартир на 20% от медианной рыночной цены. На деле покупатель заплатит 80% от стоимости квартиры, исходя из цены за квадратный метр, опираясь на данные Налогового управления о последних заключенных сделках на новые квартиры.

Стоимость квартиры в тендере, участвующем в программе, будет высчитываться по такой формуле: 80%-я стоимость одного квадратного метра жилплощади будет умножена на количество метров. Полученный результат — это самая высокая цена, по которой строительный подрядчик получит право ее продать.

Другими словами, если оценщик определит, что 80% от стоимости одного квадратного метра медианной рыночной цены в Кирьят-Гате составляет 8 тысяч шекелей у квартиры площадью 100 квадратных метров, ее максимальная стоимость составит 800 тысяч шекелей. Если площадь квартиры больше — скажем, 120 квадратных метров, тогда максимальная цена, которую сможет запросить строительный подрядчик, составит 960 тысяч шекелей.

Строительные подрядчики, которые пожелают принять участие в таком тендере, не будут устанавливать минимальную цену, а победит в конкурсе тот, кто назначит максимальную цену. В таком строительном проекте только 80% квартир будут продаваться по заранее зафиксированным ценам. Остальные 20% — дуплексы, квартиры с садиком, пентхаусы и т.д. — подрядчик сможет продать по любой цене, какую пожелает.

Что касается покупателей, то им тоже будет выставлено условие — приобрести квартиры в таком проекте смогут лишь те, у кого нет жилья в собственности, либо имеющие одну квартиру и желающие улучшить свои жилищные условия. Приобретенную квартиру нельзя будет продать на протяжении пяти лет с момента заезда в нее, но сдавать ее можно.

Слабое место программы — ее воплощение. Строительные подрядчики и девелоперы выступили против нее, так как до самого завершения работ они не будут понимать, получат ли выгоду от продажи квартир.

Такая неопределенность может отпугнуть девелоперов, тем более что стоимость работ может изменяться уже в процессе, и результат непредсказуем.

Не стоит сбрасывать со счетов и то, что банк может изменить учетную ставку и условия выдачи кредитов подрядчикам.

Дополнительные меры

Еще одной мерой, призванной снизить стоимость квартир, утвержденной 24 марта кабинетом по вопросам жилья, стала программа стимулирования муниципалитетов и местных советов.

Государство будет поощрять их выдавать больше разрешений на строительство, увеличив бюджет муниципалитетам и региональным советам, принявшим больше проектов по муниципальному обновлению (проект ТАМА-38 и "пинуй-бинуй"). Эта программа стоит около 146 миллионов шекелей в первый год и 120 шекелей в последующие годы.

Как это будет работать? Министерство внутренних дел поднимет статистику выдачи разрешений на строительство за 2010–2012 годы. За каждое выданное разрешение поверх среднегодового местный совет получит дополнительное финансирование от МВД.

Если местные власти увеличат выдачу разрешений на 50% по сравнению с тем, сколько в среднем выдавали раньше, им полагается прибавка в размере 7–10 тысяч шекелей за каждое разрешение, где 10 тысяч шекелей получат проекты по обновлению города.

Если число выданных разрешений превысит 50% от среднегодичного, тогда бонус будет увеличен до 9–12 тысяч шекелей за каждое разрешение. В МВД надеются увеличить число выданных разрешений на 12 тысяч единиц жилья.

В целом муниципалитеты не сильно заинтересованы в увеличении числа домов и кварталов, так как они теряют на этом деньги. В большинстве случаев муниципальный налог ("арнона") не покрывает расходов на развитие инфраструктуры и предоставление муниципальных услуг, таких как вывоз мусора. Поэтому муниципалитеты предпочитают выдавать разрешения на возведение офисных зданий, а не проектов жилья.

Еще одной мерой, утвержденной кабинетом по вопроса жилья, стало урегулирование взаимоотношений арендатора и арендодателя, призванное в том числе ограничить резкие и частые повышения арендной платы за жилье.